התוכנית לפינוי 'אלתא' מתקדמת: מתי יעלו הטרקטורים על הקרקע?  

מעריב בשטיבל'ך באלתא – אם להסתמך על הבשורה שפורסמה היום, נראה שהיום שבו התחזית הזו תתממש אינו רחוק. במתחם שבו שוכנים כיום מפעלי התעשייה האווירית צפויות להיבנות לא פחות מ70,000 דירות, שלפחות חלקן הגדול אמור להתאכלס במשפחות חרדיות. המשמעות: רובע חרדי חדש, והפעם, שלא כמו בבשורה הקודמת, הוא יקרום עור וגידים בתוך העיר, בצמוד לרבעים הוותיקים, ג' וז'.

אין ספק כי מדובר בבשורה מרעישה, ומכל היבט. ורק בכדי שנבין את המשמעות: בכל ריכוזי הציבור החרדי באשדוד מתגוררות כיום לא יותר מ25,000 משפחות. כך שדי אם יוקצו לציבור החרדי 50,000 דירות בתוך הרובע החדש, המשמעות היא שהציבור החרדי בעיקר יותר מיכפיל וישלש את מספרו.

כך שזו בשורה טובה מכל המובנים: הן מבחינת הצמיחה והפריחה של הציבור החרדי, ובעיקר מבחינת המחירים שבשנים האחרונות רק מטפסים כלפי מעלה, וכעת, לראשונה, הם יתחילו לרדת.

אך בכדי שהמשאלה הזו תתגשם, יש צורך שכל הכוכבים יסתדרו: שהתוכנית אכן תקודם ותצא אל הפועל כבר בשנים הקרובות, וכן שבעיריה אכן יבקשו להקצות את החלק הארי של הדירות לציבור החרדי (וזה ממש לא בטוח).

האם זה יקרה? לא ברור, אבל תחילה לפרטים.

המדינה פותחת את הכיס

הבשורה שפורסמה היום, לאחר העדכון הראשוני על התוכנית להעתקת 'אלתא', מתמקדת בהסכמתה של המדינה לממן את פינוי מפעל אלתא באשדוד תמורת סכום של כמעט 4 מיליארד שקלים. הארוע הזה מתרחש לאחר חתימת  ההסכם בין החברה הממשלתית (רמ"י) למדינה, אשר נמצא לקראת חתימה סופית.

הרעיון עצמו לא נולד עכשיו. מזה יותר מעשרים שנה שהמדינה מבקשת לקדם את העתקת מפעל אלתא של התעשייה האווירית, ובכך להפשיר לפניה לא רק את שטח המפעל עצמו – אלא בעיקר את השטחים שממזרח: שטחי 'המשולש החקלאי' שכיום לא ניתן להפשירם לבניה מאחר והם מוגדרים כשדה ניסויים של 'אלתא'.

 בסוף שנת 2019 נחתם הסכם עקרונות בין הצדדים לפינוי המפעל, אך מאז התקיימו שיחות רבות מבלי שההסכם הסופי גובש. כעת, אנו עדים להתפתחות משמעותית, עם החתימה העקרונית על ההסכם שקובע כי המפעל ששוכן כיום על כ־194 דונמים, יועבר לשטח אחר, בדרום אשדוד, שטח שאיתרה לצורך ההסכם רשות מקרקעי ישראל, החולש על פני 250 דונמים ויכלול כ־357 אלף מ"ר בנויים.

לאחר הפינוי, מתכננת המדינה לבנות על שטחיו של 'אלתא' בשטח כולל של 11,340 דונמים, כ־70 אלף יחידות דיור. עם זאת, יש לשים לב שלא מדובר בדירות שמיועדות רק לאשדוד. הדירות החדשות ישתרעו על כל המתחם שממפעל 'אלתא' מזרחה, על פני כל שטחי המשולש החקלאי, שמוגדרים כיום  כשישה מתחמים: ארבעה מהם באשדוד, אחד בסביבת בני דרום ואחד נוסף בסביבת ניר גלים.

מי יממן את עלות הפינוי? ובכן, יש גביר שמוכן להכניס את היד לכיס. המדינה, באמצעות רמ"י, תממן את עלות ההעתקה שעומדת על 3.37 מיליארד שקלים. לצד זה, התחייבה רמ"י להעביר לאלתא סכומים נוספים, ובהם: "תוספת ייחודית בגין ביסוס קרקע" בסכום של עד 226 מיליון שקלים; מימון בניית 17 אלף מ"ר בעלות של 93.3 מיליון שקל; בניית מבנה חניה שלישי במתחם החדש, בעלות של 45.6 מיליון שקל; מימון השלכות שינויים רגולטוריים - עד 30 מיליון שקל, ועוד.

אך לא מדובר בתרומה פילנתרופית. על השטח שיבנה יוקמו כאמור 70 אלף יחידות דיור, שימכרו בסכומים שיניבו למדינה הכנסות שנאמדות כבר עכשיו בעשרות מיליארדי שקלים שיגיעו לקופת האוצר רק מתשלומי המיסים. כך שאיך שלא נסתכל על כך, מדובר בעיסקה שווה לכולם: לקופת המדינה, ל'אלתא' שתעבור למקום חדש, ולציבור כולו שירוויח דירות והרבה.

הדרך עדיין רחוקה

השאלה הגדולה היא מתי התוכנית הזו עומדת להתרחש. אך פה, כשמתחילים לצלול לפרטים הקטנים, אנו מגלים שהדרך עדיין רחוקה:

• פינוי כלל מתחם אלתא הקיים, הפסקת פעילות המתחם באופן מלא והמעבר אל מתחם אלתא החדש יבוצעו בהדרגתיות ויושלמו בתוך שש שנים ממועד קבלת היתר הבנייה הראשון במתחם אלתא החדש.
• אלתא מתחייבת להגיש בקשת היתר בנייה ראשון ברבעון שלישי לשנת 2028, או שלושה רבעונים לאחר מתן תוקף לתוכנית המפורטת במתחם החדש. אם לא יוצאו היתרים מלאים בתוך 10 שנים, התוכנית למתחם החדש תבוטל.
• רק לאחר שיחלפו 6 שנים מיום תחילת הנעת התוכנית, ניתן יהיה לגשת לפיתותח השטח עצמו ולהסב אותו לבניה.

האם זה יקרה בהתאם ללוח הזמנים? שאלנו את אדר' אייל דוידוביץ, מי שהיה עד לא מכבר מהנדס העיר וכיום מכהן בתפקיד יו"ר מינהלת הסכם הגג לאשדוד, את השאלה הבוערת: האם לדעתו התוכנית תצא לפועל בטווח הזמן הקרוב?

ומתברר שהוא מנמיך ציפיות. "חשוב לזכור" אומר דוידוביץ ל'אשדודס', "כי מדובר בתכנון מוקדם שטרם אושר סטטוטורית.

"בנוסף", הוא מזכיר, "התנאי להקמת יחידות הדיור הוא הסרת מגבלות הבניה. זאת אומרת שצריך להשלים את הקמת אלתא במיקומה החדש (שגם הוא טרם אושר סטוטורית) לפני שמתקדמים עם הבניה החדשה".

כך שמי שחשב שהטרקטורים עומדים אוטוטו לעלות על הקרקע, כדאי שיתאזר בסבלנות. התחזית הזו בע"ה תתממש, אך אם להיות ריאליים – יחלוף לפחות עשור עד שבמקום ההאנגרים שמאכלסים כיום את מתחם 'אלתא' יצמחו בנייני דירות.

גם עו"ד משה גשייד, מומחה לתכנון ובניה וליגטציה מנהלית, מגלה סקפטיות לגבי ייעוד השטח לציבור החרדי ("מדובר בשטח שיכלול עשרות אלפי דירות. לא סביר שהן יהיו מיועדות ברובן לציבור החרדי") אך הוא מעלה סוגיה נוספת שקשורה אף היא העקיפין לציבור החרדי.

כידוע, נמכרו לפני יותר מעשור קרקעות חקלאיות רבות בשטחי ה'משולש החקלאי' ליזמים שציפו בדיוק לרגע הזה - שהשטחים יופשרו לבניה. האם כעת הם עומדים לקטוף את הפירות?

ולמרבה האכזבה, נראה שלא. 

"בהתאם להסכמי החכירה עם המינהל", מסביר עו"ד גשייד,  "המינהל מבקש השבה לקרקעות, כשאז הפיצוי שניתן לבעלי המגרשים נמוך במיוחד. המצב שונה כאשר מוגשת תוכנית וותמ"לית, שאז ההשבה גבוהה יותר והיא לוקחת בחשבון את ההשבחה בערך הנכס. 

"עם זאת, יש לזכור שהשטחים נמכרו לרוכשים רבים, כך שהמצב הופך לבעייתי יותר. מסיבה זו חשוב שבעלי הקרקעות יוועצו כבר כעת עם עורכי דין מנוסים, כשגם משרדנו ישמח לספק את השירות".

 עוד בנושא:

רובע חדש - עירוב חדש

רובע חדש יוצא לדרך - קריית חלוצים

כל הפרטים על הרובע החרדי החדש

האם איזור התעשיה יהפוך לרובע מגורים?