תחקיר 'אשדודס': רובע חרדי חדש? חלום רחוק - וזה מה שדרוש להתנעתו

אתם גרים בז' או בקריית חלוצים? השאלה הזו תישאל ביום מן הימים באשדוד, השאלה היא רק מתי.

בימים אלו אנו עדים להתנעת הליך קידום התכנון של השכונה החרדית החדשה שצפויה לקום במזרח העיר, בסמוך לאיזור התעשיה הקלה והישוב ניר גלים. פריצת הדרך נרשמה עם קיומו של מפגש 'השולחן העגול' שם נידונו, לראשונה, הדרכים להתנעתה של התוכנית.

בבסיס התוכנית עומדת הקמתה של שכונה שתכלול יותר מ-7,000 דירות, שבשלב הראשון מיועדות 2,300 מהן להיבנות תוך התאמה לציבור החרדי. מדובר במה שמסתמן כמענה חלקי למצוקת הדיור הקשה שמורגשת בעיקר בקרב הציבור החרדי בעיר, שבה מחירי הדירות נוסקים כלפי מעלה בהתמדה והסוף אינו נראה באופק.

עם זאת, כשיצאנו לבדוק באופן מעמיק את התוכנית תוך שאנו מקיימים שיחות עם הגורמים המעורבים בה, הן ברמ"י, הן במשרד הבינוי והשיכון והן בעיריית אשדוד, גילינו שעל אף הרצון הטוב של כל הגורמים לא נראה שהתוכנית תספק את הפתרון המיוחל. אם כבר, מדובר על פתרון עתידי שיצא לפועל בעוד עשור, מה שאומר שאלו שמייחלים לדירה לא יוכלו לבנות עליה, תרתי משמע.

פחות חניות, יותר גינות

נתחיל עם התוכנית. כאמור, מדובר בתוכנית להקמת 2,300 יחי"ד במזרח העיר, לצד גדות נחל לכיש ובסמוך לאיזור התעשיה הקלה. במהלך מפגש 'השולחן העגול' שהתקיימה השבוע במשרד השיכון, חידדו במשרד השיכון את ההתחייבות שניתנה בעת חתימת הסכם הגג לאשדוד (בתקופת השר לשעבר ליצמן) אז סוכם כי 25% מהדירות החדשות שיבנו בעיר, כלומר 7,000 דירות, יהיו מיועדות לציבור החרדי. עם זאת, מסיבות שונות ובעיקר בשל שיקולי תכנון ירד המספר ל4,000 דירות בלבד שצפויות להיבנות בשני מתחמים: באיזור 'קריית חלוצים' (הרובע המזרחי החדש) ובאיזור 'עד הלום' (כיום: מוסך אגד. לצד היציאה הדרומית מהעיר).

עוד התברר במפגש, כי גם במשרד השיכון מודים שהתוכנית הגרנדיוזית לפינוי מתחם 'אלתא' וייעוד השטח לאוכלוסיה החרדית, אינה מעשית מעבר לרמה ההצהרתית. יחלפו עשרות שנים, אם בכלל, עד שהתוכנית הזו תקודם אם כי סביר יותר להניח שהיא תישאר בפנתיאון ההצהרות שאין מאחוריהן דבר.

פרט מהותי נוסף שעלה במפגש הוא שאף שמדובר בתכנון של שכונה חרדית, הבניינים צפויים להיות בני 9 קומות. המשמעות היא שגם במשרד השיכון הפנימו שעידן הבניה הנמוכה של בניינים בני 4 או 5 קומות תם, ומעתה גם תוכניות ייעודיות לציבור החרדי יתבססו על בניה רוויה של 9 קומות ויותר.

יחד עם זאת, נראה שגורמי התכנון אינם צופים עליה בשימוש ברכבים פרטיים בציבור החרדי. תקן החניה שמיושם כיום בעיריה ואשר מחייב רק חניה אחת לכל דירה ולא 2 חניות לדירה כפי שנהוג בכל רחבי העיר – ישמר גם ברובע החדש. מאפיין נוסף של הרובע החרדי נעוץ בשטחים הרבים יחסית שיוקצו לגינות שעשועים לילדים, וזאת על אף שלצד הרובע צפוי לקום פארק ענק, על גדות נחל לכיש, אם כי בשל ריחוקו יחסית מבנייני המגורים נקבע כי יש צורך להעמיד גינות לרשותם של הילדים כך שהם יוכלו להגיע אליהן בהליכה קצרה.

ההתנגדויות בדרך

מאחורי התנעת השכונה עומד ראש העיר, ד"ר יחיאל לסרי, שהתחייב כבר במהלך חתימת הסכם הגג לאשדוד על הקצאת מתחמי דיור ייעודיים עבור הציבור החרדי, ונראה שהוא נחוש לעמוד בהבטחתו.

לצידו פועל מר אייל דוידוביץ, יו"ר מינהלת הסכם הגג לאשדוד, שזוכה לשבחים רבים מצד גורמי המקצוע בשל עבודת ההכנה המאסיבית שנערכה עד כה – עוד בטרם החלו ההליכים התכנוניים בפועל.

במצגת שהוצגה למשתתפים נראה כי המתכננים ירדו לפרטים כאשר הם מתמקדים באופי השכונה, תוך שהם שמים דגש על כך שהיא צפויה להיות משופעת במשפחות ברוכות, מה שמצריך כבר כעת תכנון והקצאה של מוסדות חינוך, בתי כנסת, גנים ומעונות (בתקווה שגזירות היועמ"שית יבוטלו עד אז), לצד דירות קטנות המיועדות למשפחות צעירות ודירות בנות 5-6 חדרים למשפחות בוגרות. המתכננים לקחו בחשבון גם את הצרכים התחבורתיים הייחודיים למגזר החרדי ומושקעת חשיבה רבה על חיבור השכונה לתשתית התח"צ.

עם זאת, חשוב לזכור שהתכנון בקושי החל, והשלבים המהותיים עדיין לפנינו. כך למשל לא נערכו סקרי קרקע וסקרים סביבתיים, כפי שאין עדיין אישור של רשות העתיקות לביצוע העבודות וזאת בשל הסמיכות לאתרי עתיקות מוכרזים. גם ארגוני הסביבה צפויים להערים קשיים בשל סמיכותו של המתחם לדיונות וכך גם לאיזור שמוכרז כמסדרון אקולוגי, מה גם שהשטח בו צפויה לקום השכונה החדשה מהווה כיום בית גידול לכמה סוגי צמחים נדירים (ביניהם: קורנית מקורקפת, לטמית דביקה וסירה קוצנית, אם התעניינתם). כך שסביר להניח שצפויות התנגדויות שעשויות לעכב את קידומן של התוכניות.

ועדיין, נראה שבמינהלת הסכם הגג וכך גם בעיריה ובמשרד השיכון נחושים לקדם את התנעת השכונה. עו"ד משה גשייד, מי שלזכותו נזקפת התנעתה של שכונה אחרת בעיר, רובע הנחל, אומר כי "אייל דוידוביץ יחד עם ראש העיר השקיעו בנושא מאמצים רבים, וכל מי שהגיע למפגש 'השולחן העגול' יכול היה להתרשם שעל אף שמדובר במפגש ראשוני וקדם תכנוני, נעשתה כבר עבודת הכנה מקיפה שעשויה לנטרל קשיים, חסמים והתנגדויות בעתיד".

דרוש: פרוייקטור

ובכל זאת, כשאנו צוללים לפרטים הקטנים, נראה שאנו עומדים עדיין בראשית הדרך. דוידוביץ בעצמו משיב לשאלת 'אשדודס' מתי יעלו הטרקטורים על הקרקע, כי "הכל תלוי אם אתם פסימים או אופטימים. כרגע, בשלב מוקדם זה קשה לתת הערכה".

משיחות שערכנו עם מספר גורמים המצויים בתכנון המתחם נראה שיחלפו לפחות עוד 5 שנים עד שהעבודות יחלו בפועל, כך שגם לפי התרחיש האופטימי ביותר הבניינים יחלו לצמוח על הקרקע לא לפני עוד 8-10 שנים. ובמילים אחרות: הדיירים הראשונים של רובע קריית חלוצים, יכנסו אליו בשנת תשצ"ה.

מה שאומר, שמצוקת הדיור הקשה של הציבור החרדי בעיר לא עומדת להיפטר בתקופה הקרובה, כשמדובר על פתרון עתידי שיסייע לאלו שנמצאים עדיין בבתי הספר היסודיים. ואם נתייחס למחירים, אלו צפויים רק להמריא בתקופה הקרובה עוד יותר, שכן השיווק של הדירות בשכונה החדשה – צעד שאמור להזרים מלאי חדש שיוריד מחירים – לא אמור להתרחש בטווח הזמן הקרוב.

מומחה הנדל"ן יוסי פישר עמו שוחחנו מעריך אף הוא שלא צפויה ירידת מחירים בתקופה הנראית לעין, כל עוד ההיצע נותר דל והביקושים רק עולים. ללקוחותיו הוא מייעץ שלא להמתין לרובע החדש שכן ההמתנה עשויה להתברר כחסרת תוחלת. "המציאות הוכיחה שמרבית אלו שחיכו למכרזי 'מחיר למשתכן' החמיצו הזדמנויות. הם יכלו לרכוש דירות ולהרוויח אך העדיפו להמתין להגרלה שאולי יזכו בה. גם כאן, חבל לחכות עד לקידומה של תוכנית שקשה להעריך היום מתי ואיך תקודם ואלו שמחכים לדירה כדאי שיחפשו את העיסקה המשתלמת הקרובה בתוךהרבעים הקיימים".

מה כן עשוי להוריד את המחירים ולהגדיל את ההיצע? קידומן של שכונות חדשות ב'מתחם עד הלום' ואולי גם במתחם בית המשפט. שם התכנון מצוי בשלב מתקדם יותר, ואם יואצו התהליכים במתחמים אלו יהיה ניתן לעלות על הקרקע בשכונות אלו ולהצמיח בהן יותר מ2,000 דירות בתוך טווח זמן קצר יותר.

וישנה דרך נוספת, שגם אותה אומר לנו אחד הגורמים הבכירים במשרד. "כמי שמצוי בתוך התחום אני בהחלט יכול לומר שבעיריית אשדוד וכך גם ברמ"י ובמשרד השיכון ישנו רצון טוב ואמיתי לקדם את התוכנית. עם זאת, רצון לכשעצמו הוא דבר מבורך אך הוא אינו יכול להניע תהליכים".

מה יכול בכל זאת להאיץ את ההליך ולקצר את הדרך? "אם יוצמד פרוייקטור שהוכיח יכולות והוא יפעל לרכז את עבודות התכנון והרישוי תוך האצת תהליכים והתגברות על חסמים, יהיה ניתן להאיץ את התוכניות ולקצר את הזמן לפחות בשנתיים. אם זה יקרה, העליה על הקרקע תוכל להתרחש תוך 3 שנים מהיום, כך שהדירות הראשונות יגיעו לרוכשים תוך פרק זמן של 6 שנים מהיום. אך זה אפשרי רק אם יוצמד פרוייקטור עם יכולות של בולדוזר. כל עוד זה לא קורה, מדובר בחזון עתידי, לא בתוכנית מעשית".

מכירים אולי בולדוזר פנוי כזה בסביבה?