אז מה קורה בעירו של רבי עקיבא?
22.09.24 / 21:02
את שושנה שוורץ קשה להפתיע אבל גם זה קורה לפעמים. מה הקשר בין פרעות תשפ"א להזדמנות באמצעות השקעה נדירה ואיך זה קשור לקהילה החב"דית הצומחת ביותר בישראל | מרתק
ואו! הפעם הצליחו להפתיע אותי. זה לא קורה הרבה אך הפעם זה קרה. אבל לפני שאספר על ההפתעה אני רוצה לספר לכן על הקהילה החב"דית הצומחת ביותר בארץ ישראל. כן. זה קשור. ברור שזה קשור.
כ־1,400 משפחות אנ"ש גרות כיום בלוד שהולכת ונתפסת כ"דבר הבא" בקהילות חב"ד בישראל. לא צריכים להיות גאונים כדי להבין את הסיבה. כל פיתרונות הדיור במרכז הארץ יקרים בהרבה ממה שיש ללוד להציע. גם באר יעקב הסמוכה בה מתגוררות משפחות חב"דיות רבות, יקרה הרבה יותר. אפילו רמלה ואור יהודה, שלא לדבר על בית דגן ויהוד מונסון.
איפה עוד ניתן למצוא במרכז הארץ מחירי דיור סבירים וקהילה חב"דית תוססת וענקית שמוסדות הציבור שלה הולכים ומתרחבים במהירות?
יופי טופי. אבל מסתבר שללוד יש יתרון אחד נוסף והוא זה שהפתיע אותי השבוע. על שולחני נחתו שלושה עמודי 4A מודפסים ללא חן וללא הדר. בלי סלוגנים ובלי כותרות מפוצצות. ערימת נתונים שלא הותירה אותי אדישה וחשפה אותי לפוטנציאל נוסף של לוד שלא נתתי עליו את הדעת עד היום.
מעבר להיותה פיתרון מגורים אידיאלי עבור זוגות ומשפחות חב"דיות, לוד של הזמן הנוכחי היא הזדמנות השקעה נדירה וככל הנראה קצרת טווח. הייתי משתמשת בביטויים כמו "פנינת נדל"ן" וכאלה, אבל אני לא אשת השיווק של לוד ואין לי כוונה לקחת לה את העבודה.
מי שניסה להיכנס לשיכון חב"ד בלוד בתקופה האחרונה, יבין מיד על מה אני מדברת. השיכון עובר שדרוג תשתיות רחב היקף וכמוהו העיר כולה שעוברת תהליך חסר תקדים של התחדשות והצערה. כן. העיר המעורבת שעלתה לכותרות בימי שומר החומות נמצאת בעיצומה של מהפכה שקטה. הגידול הבלתי נתפס באוכלוסייה החב"דית מבטא את מה שעובר על העיר כולה שבתוך פחות מעשור צפויה לשנות לחלוטין את תדמיתה.
ומה הפתיע אותי כל־כך?
בנייר שקראתי שהיה בלתי שיווקי בעליל. נחשפתי לעובדה שלוד היא העיר עם האחוז הגבוה ביותר של תוכניות פיתוח והתחדשות עירונית ולעוד כמה עובדות לא טריוויאליות כלל. אך בשולי הדברים צדה את עיניי הזדמנות השקעה מרתקת ומפתיעה.
לודאיות ותיקות מכירות וודאי את שכונות רמט, רסקו, שרת, נווה זית וכל השכונות שמשתרעות בין שיכון חב"ד השוכן בכניסה לעיר ובין מרכזה. בין השכונות הללו, סמוך למרכז העיר, בין בלוקים ישנים של פעם, מסתתרת הזדמנות שהפתיעה אותי כל־כך.
זהו פרויקט בינוי-פינוי-בינוי עצום גם במונחים של לוד. בו ייהרסו 256 דירות וייבנו תחתן 3,572 דירות חדשות. בשלב הראשון ייבנו כמה מאות יחידות (800) ופה מסתתרת ההזדמנות המפתיעה שאת פרטיה המלאים שמעתי מאוחר יותר מפי אריה גולדברג משדרת המשקיעים שהואיל להוסיף עוד פרטים שעשו לי סדר בנתונים וחיזקו את תחושתי המוקדמת שמדובר במציאה שקשה למצוא במרכז הארץ.
אז ככה: נכון לעכשיו נמצא הפרויקט בשלב הפריסייל. זה השלב בו ניתן להשיג את המחירים הטובים ביותר משום שהקבלנים זקוקים למספר עסקאות מסוים שיאפשר להם לקבל מימון מהבנק. בדרך כלל, אחרי השלב הזה המחירים עולים והם ממשיכים לעלות יחד עם היתרי הבנייה ושלבי הבנייה השונים. כלומר, מי שנכנס בשלב כזה מרוויח עוד לפני עליית הערך.
ואם כבר דיברנו על עליית ערך, אין ספק שכבר היום אפשר לראות בעין את עליית הערך בלוד. אגב, פרט טריוויה נוסף ששמעתי לפני עשור וכיום הוא מקבל משמעות מדהימה. למעלה משלושת אלפי דירות בלוד נמצאות בבעלות חרדים שכלל לא גרים בה.
בכל מקרה אם נחזור לפרויקט המדובר, הנה ההזדמנות המפתיעה. תמורת הון עצמי של כ־480 אלף שקל כולל כל העלויות שמסביב (תיווך, עו"ד, ליווי וייעוץ) אפשר לרכוש דירת ארבעה חדרים בשטח של 105 מ"ר.
זו עסקת 20-80, כלומר אנחנו משלמות עשרים אחוזים במועד חתימתה ושמונים אחוזים בעת מסירת המפתח בעוד ארבע שנים פלוס מינוס. נו, יש לא מעט הצעות כאלו בשוק. מה כל־כך משתלם?
אז ככה. המחיר קבוע. כלומר אין הצמדה למדד תשומות הבנייה. מה שתשיגו עכשיו הוא המחיר שאותו תשלמו כשהבניין יהיה בנוי ומוכן במלואו. כל עליית המחירים שבדרך ועליית ערך הנכס - שלכן!
ועוד משהו, הכסף שאתם משלמים מגובה בערבות בנקאית של בנק טפחות. הוא לא הולך לשומקום. חלילה אין דירה? הכסף חוזר חזרה. ועוד משהו, המחיר! אין עוד מקום כה מרכזי ונגיש בכל העיר עם מפרט כזה במחיר כזה. זהו המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנייה חדשה בהשוואה לכל פרויקט שעומד לשיווק נכון לרגע זה בכל לוד. בדקתי.
עוד התברר כי גולדברג הוא בעל ניסיון של יותר משמונה־עשרה שנה בתיווך נדל"ן וגם הוא שכבר ראה הזדמנות אחת או שתיים ואולי גם החמיץ כמה הזדמנויות, מודה שמדובר באירוע נדיר בו התקבצו כמה וכמה נתונים חיוביים לכדי תמונה מרשימה אחת. "נקודת הזמן הזאת לצד שאר הנתונים האובייקטיביים מייצרים הזדמנות נדירה".
לא צריך "להבין" בנדל"ן כדי לדעת שרגע אחרי שיסתיים שלב הפריסייל, המחירים יקפצו מבלי להתייחס בכלל למצב השוק. הם יקפצו משום שליזמים ולקבלנים לא יהיה שום אינטרס להעניק הנחות מפליגות לאחר שיש להם כבר את הסכם המימון. אולי זה מסביר מדוע הם מוכנים להעניק לרוכשים בשלב הזה הלוואה ללא ריבית והצמדה. עניין נדיר כשלעצמו בתקופה האחרונה עם שובן של עליות המחירים.
אבל מה שהכי דיבר אליי הייתה עליית הערך המטורפת שצפויה לבעלי דירות בלוד. כן. גם דירות ותיקות וישנות בשיכון, ובממשלתי ובכל מקום שאתן רק חושבות עליו. המהפכה שעוברת על לוד היא מהפכה מכוונת. העירייה דוחפת אותה בכל הכוח כדי להקפיץ את לוד בכמה רמות על כל סביבותיה ויש לה את כל הפוטנציאל לכך. המיקום הגיאוגרפי מעניק לה נקודת זינוק עצומה ואם תשאלו את המתווכים (והמתווכות) החב"דיים בעיר, הם יספרו לכם על העלייה המטאורית במחירי הנכסים בעיר בשנים האחרונות.
לסיום, אני רוצה להביא בפניכן סיפור שאני מכירה באופן אישי. לפני קצת יותר מחמש־עשרה שנה הוצע לזוג חב"די לרכוש דירת שלושה חדרים אותה שכרו ברחוב חטיבת יפתח תמורת 180 אלף שקלים. הם היססו במשך שנתיים... כשחזרו לבעלי הבית לאחר שנתיים, המחיר כבר עמד על 400 אלף שקלים. כדי לקצר את הסיפור, הדירה, דירה ישנה בבלוק ישן, נמכרה לפני שנה וחצי, בשיא העבודות על הרחבת הכביש מהכניסה לעיר, תמורת 1.8 מיליון שקל!
זה נכון. הצעות השקעה אפשר למצוא תמיד. אך הזדמנויות השקעה צריך לחפש. לרוב הן נחטפות על־ידי אחרות בזמן שאנחנו מתלבטות.
מעוניינים להגיב? לדווח ? צרו איתנו קשר במייל -[email protected]
