מסחיבת בלוקים ליזמות בהיקף של מילארדים. הכירו את יהודה הרציג  

 בימים האחרונים, רשם ר' יהודה הרציג, היזם הנדלנ"י מאשדוד, קפיצת דרך משמעותית. החברה שאותה הקים מהיסוד הפכה לחברה בורסאית, לאחר שקיבלה את האישורים הדרושים מהרשות לניירות ערך. מהנתונים שמפורסמים כיום בידי הבורסה ניתן ללמוד על ההיקף: החברה בונה היום קרוב ל-5,000 דירות, בעיקר בערי מרכז הארץ, כאשר השווי הכולל המוערך של הפרוייקטים עומד על לא פחות מ-9 מיליארדי שקלים.

מדובר כמובן במהלך משמעותי. בפרט, כשמי שעומד מאחורי החברה הוא צעיר חרדי אשדודי, שאפתן אמנם אך כזה שרק לפני שבוע חגג את יום הולדתו ה-40. אך אחרי שמכירים אותו לא מופתעים.

"הרבה שואלים אותי איך הגעתי לכך, ואני עונה לכולם את אותה התשובה: זו סיעתא דשמיא", אמר לאחרונה הרציג בראיון שמסר למגזין 'פיננסים' של 'משפחה'. "אין לכך כל הסבר אחר. כי כישורים יש להרבה, יכולות יש לאחרים יותר ממני. ודווקא אני יכול לומר כי בלי סיעתא דשמיא, אי אפשר להרים בלוק אחד. וכשיש סיעתא דשמיא, השמים הם הגבול".

אבל כדרכנו, נתחיל עם השאלות הקבועות.

מהי אשדוד בעיניך?

אשדוד, בראש ובראשונה, היא העיר שבה החלתי את דרכי, והיא סיפקה לי את ההזדמנויות הטובות ביותר. התחלתי את דרכי, לפני פחות מ-20 שנה, כקבלן שיפוצים שעסק בשיפוץ דירות וחדרים בעיר מגוריי, אשדוד. העבודות שלי הסתכמו בפרוייקטים של כמה עשרות אלפי שקלים, אך לא בחלתי בכל עבודה. עבדתי פיזית, עם הידיים. סחבתי בעצמי בלוקים לדירות שאותן שיפצתי בקומה רביעית, בלי מעלית, לפעמים עם עזרה של פועל ולפעמים גם זה לא. בהמשך ולאחר שרכשתי שם טוב התקדמתי ועברתי לפרוייקטים של שיפוץ במודיעין עילית, שם כבר הפעלתי תחתי 80 פועלים שעבדו בשורה של פרוייקטים ברחבי העיר.

ב-2015 כבר התרחבתי לערים אחרות. עבדתי היטב, ההכנסות היו יפות, אך אז קיבלתי החלטה שאני לא עובד בשביל אחרים. אם כבר נגזר עלי להרוויח, אקבל את הכסף היישר אלי. כך נכנסתי לתחום היזמות, כשאני רוכש קרקעות לבניית וילות בטבריה, מקדם את האישורים לבניית הדירות צמודות הקרקע, ומוכר את הקרקעות בריווח ניכר לאחר קבלת האישורים. בהמשך רכשתי מגרשים נוספים לבניית 10-12 דירות בגבעת שמואל, ומשם היתה הדרך קצרה להתמודדות על מכרז לרכישת מגרש לבניית 36 צמודי קרקע, הפעם בקצרין שבגולן.

באותן השנים החלו עם מיזמי ההתחדשות העירונית, אם כי התחום כולו היה לוט בערפל. אמנם, הממשלה הקימה רשות להתחדשות עירונית, אך המהלכים כולם היו של ניסוי וטעיה. גם היזמים, גם הדיירים וגם הרשויות לא הבינו את המשמעויות, אך אנו למדנו את התחום לעומק. באשדוד נבנו אז בניינים ראשונים במסגרת של תמ"א 38 (ברח' יהודה המכבי), אך היזמים הסתמכו והפרוייקטים כשלו. אני, לעומת זאת, זיהיתי את הפוטנציאל והסתערתי על התחום.

החברה מתמקדת עדיין בתחום התמ"א?

היום כבר לא. התחלנו עם מיזמים באשדוד אך הגענו לכל ערי המרכז, כמו ראשל"צ, חולון, בת ים ופתח תקווה, כשהגבול הדרומי מבחינתנו היא אשדוד. 92% מהפרויקטים שלנו נבנים באיזור המרכז ורק עוד 8% באיזור קרית ים. היום  היעד שלנו הוא לקדם כמה שיותר מיזמים של פינוי בינוי, שבהם טמונים לדעתי ההזדמנויות הגדולות ביותר כשכולם יוצאים נשכרים מהם: הדיירים, היזמים וגם הרשויות.

• מדוע לא להתמקד בתמ"א 38-1?

• תמ"א 38-1 היא לדעתי שגיאה תכנונית. מדובר בשינוי של בניין קיים, כשהפתרון הוא אולי נחמד לטווח הקצר אך אין לי ספק שהוא יתברר ככושל בטווח הארוך. הבניה נעשית כשהדיירים נמצאים בשטח והדבר מביא עמו מצבים מסובכים מאד. מעבר לכך, הפרוייקטים זוכים להקלות מרחיקות לכת כמו בניה עד 2 מ' מקו הבניין, ובכלל, אין מענה מבחינה תשתיתית, מוסדות חינוך ועוד, כך שאיזורים שבהם נבנים מיזמי תמ"א 38 יסבלו מקריסה בעוד מספר שנים. לעומת זאת, בתמ"א 38-2 וכן ב'פינוי בינוי' אנו  נותנים מענה מכל הבחינות, כולל העמדה של שטחים חומים וירוקים והבניה נעשית לכיוון השמים ולא לכיוון השכנים. זה עולם אחר".

אמנם, יכולנו להעביר הלאה את הפרוייקטים הללו, אך אנו הסתכלנו לדיירים הללו בעיניים והבטחנו להם שנהיה איתם עד הסוף, עד מסירת המפתח, ואנו כדרכנו עומדים בהבטחות. לכן, גם אם אנו מתמקדיםהיום  רק במיזמים של פינוי בינוי או תמ"א שמבוסס על הריסת הקיים ולא חיזוק המבנה הקיים, אך אנו בשום אופן לא נתעלם מהעקרונות המנחים שלנו".

• ולדעתך המדינה אמורה לעצור ולא לקדם מיזמים של תמ"א 38-1?
• לא הייתי אומר לעצור אבל ברור שהנושא מצריך חשיבה מחודשת. כיום התוכניות הללו מבוססות טלאי על טלאי, והן מורכבות מאד מכל הבחינות. לדעתי, את אותן אנרגיות שאנו מפנים לקדם מיזם של תמ"א 38-1 אפשר לתעל ולהשקיע בפינוי בינוי, כשאז התועלת תהיה כפולה ומשולשת. בכלל, לדעתי, המיזמים של תמ"א 38-1 היום, הם יהיו אלו שיעברו פינוי בינוי בעוד 30 או 40 שנה...

• כבר נעבור לדבר על המעבר לבורסה, אך קודם לכן: אתה קופץ למים כבר לפני שנים ומקדם פרוייקטים בהיקפי ענק. מאיפה ההון?

• ראשית, כבר אמרתי שזכיתי ואני זוכה לראות סיעתא דשמיא, וכך זכיתי לקבל את המימון ואת ההון הנדרש בכל פרוייקט שניגשתי אליו, גם אם מלכתחילה הדבר נתפס כחסר סיכוי. ובנוסף, לא הלכתי על עיוור. אני מאמין מאד בתחום, והפרוייקטים אליהם נגשתי היו אלו שעברו בחינה מדוקדקת והוכחו כמניבים וכבטוחים, דבר שאכן הוכיח את עצמו בהמשך.

לדוגמא, הייתי מהראשונים שפנו לקבל ליווי בנקאי גם למיזמים של תמ"א 38. זה לא היה קל, כי הבנקים לא האמינו במיזמים הללו, ואני יכול לומר שגם היום, באשדוד שבה יש לנו כמה מיזמים של תמ"א 38, הפרוייקטים שלנו הם היחידים שיש להם ליווי בנקאי. כך גם הבנק קיבל את הערבויות שהוכיחו כי הפרוייקט אכן יצליח בע"ה, גם הדיירים היו רגועים וכך גם הרוכשים. מאידך, לאחר שאתה עומד בכללי הליווי הבנקאי קל יותר לקבל את המימון.

• למה, באמת?

   

   

  היום, אנו מכירים לעומק את תחום ההתחדשות העירונית, לדעתי לא פחות ואפילו יותר מהגופים הרשמיים שהוסמכו לכך. אני גיליתי עולם שלם שקיים בתחום, וכך ממשרד עם פקידה אחת בחצי משרה, הפכנו למשרד מוביל שמעסיק לא פחות מ-40 עובדים, שמלווים את הדיירים והרוכשים ומספקים להם את כל המעטפת, החל משלב התכנון ועד למסירת המפתחות, כשמדובר במחלקה משפטית, תכנון ביצוע, טיפול בלקויות, שינויי תכנון דיירים, שיווק וכספים. אך מה שברור, שזהו עולם שונה לחלוטין מכל תחום הנדל"ן, כך שיש להתמקצע בו היטב בכדי שיהיה ניתן לעבוד – וגם להצליח – בתחום הזה.

   

   

   

  בימים אלו, ממש לפני כחודש ליתר דיוק, עשה הרציג את המהלך שהוא מגדיר כמכונן בחייו: הוא קיבל היתר מהרשות לני"ע לגיוס בבורסה. מה הסיבה למהלך הזה?

   

  אכן, מדובר במהלך מייגע מאד, מאתגר מכל כיוון. ורק לסבר את האוזן: בכדי לפרסם תשקיף לגיוס הון צריך לעבור משוכות מאד קשות וזו הסיבה שהרבה חברות נופלות בדרך. זהו מהלך מייגע מאד, ארוך ומתיש. אם בארץ ישנן לא פחות מ30,000 חברות שעוסקות בנדל"ן, הרי שבבורסה ישנן רק 80 חברות כאלו. מתוכן החברה שלי היא החברה השניה שהיא בבעלות חרדית.

  ואין מה לומר, הדרך מורכבת מאד. עד לקבלת ההיתר אנו נדרשים לפרסם תשקיף שכן ישנה חובת דיווח בכל רבעון, כשכל הספרים נסרקים עד לרזולוציות הנמוכות ביותר וזה כולל הכל: מכירה, הפסדים, תביעות, ריווחיות. הכל מדווח אונליין לפי חתכים רבעוניים. ובשביל חברה שכוללת כמה עשרות חברות והמון פרוייקטים, הדבר דורש משאבים בקנה מידה עצום.

   

  - כי אחרי הכל, התועלת עצומה. זה אומר שאנו עוברים לשחק במגרש של הגדולים, כפי שאפשר לראות שכל החברות הגדולות צמחו מהרגע שבו נכנסו לבורסה. ברגע שנכנסים לשם, האפשרויות הן עצומות הן בהיבט הגיוס מהמשקיעים לאחר שכל ההשקעות נעשות בצורה מבוקרת מאד עם 'הכשר' של הרשות לני"ע, ובכלל הדירוג מספק שקט נפשי ובטחונות למשקיעים. מעבר לכך, גם גיוס ההון הופך להיות פשוט וזול יותר כשכל גיוס הוא בסדר גודל של כ-40 מיליון ₪, כך שהוא יאפשר לנו בע"ה להתרחב ולהגיע להיקפים גדולים בהרבהזו שאלה שרבים שאלו אותי בשעתו, ואכן, בתחילה הדיירים פחות הבינו את המושג, וגם בבנקים לא היה כמעט שיתוף פעולה. אך אנו התעקשנו לעבוד עם ליווי בנקאי ובמבט לאחור המהלך התברר כמוצדק ביותר שכן הוא מקנה שקט לדיירים שיודעים כי כך יקבלו טופס 4 וטופס אכלוס תוך עמידה בלוחות הזמנים, גם אם חלילה משהו יתקע. הפנינו את המשאבים לשם, והעסקתי פקידה מיוחדת רק בכך, ואכן, המהלך הוכח כמוצלח.
• וכל זאת למה?

•  

  • זו שאלה שרבים שאלו אותי בשעתו, ואכן, בתחילה הדיירים פחות הבינו את המושג, וגם בבנקים לא היה כמעט שיתוף פעולה. אך אנו התעקשנו לעבוד עם ליווי בנקאי ובמבט לאחור המהלך התברר כמוצדק ביותר שכן הוא מקנה שקט לדיירים שיודעים כי כך יקבלו טופס 4 וטופס אכלוס תוך עמידה בלוחות הזמנים, גם אם חלילה משהו יתקע. הפנינו את המשאבים לשם, והעסקתי פקידה מיוחדת רק בכך, ואכן, המהלך הוכח כמוצלח.

   

  היום, אנו מכירים לעומק את תחום ההתחדשות העירונית, לדעתי לא פחות ואפילו יותר מהגופים הרשמיים שהוסמכו לכך. אני גיליתי עולם שלם שקיים בתחום, וכך ממשרד עם פקידה אחת בחצי משרה, הפכנו למשרד מוביל שמעסיק לא פחות מ-40 עובדים, שמלווים את הדיירים והרוכשים ומספקים להם את כל המעטפת, החל משלב התכנון ועד למסירת המפתחות, כשמדובר במחלקה משפטית, תכנון ביצוע, טיפול בלקויות, שינויי תכנון דיירים, שיווק וכספים. אך מה שברור, שזהו עולם שונה לחלוטין מכל תחום הנדל"ן, כך שיש להתמקצע בו היטב בכדי שיהיה ניתן לעבוד – וגם להצליח – בתחום הזה.

   

   

   

  בימים אלו, ממש לפני כחודש ליתר דיוק, עשה הרציג את המהלך שהוא מגדיר כמכונן בחייו: הוא קיבל היתר מהרשות לני"ע לגיוס בבורסה. מה הסיבה למהלך הזה?

   

  אכן, מדובר במהלך מייגע מאד, מאתגר מכל כיוון. ורק לסבר את האוזן: בכדי לפרסם תשקיף לגיוס הון צריך לעבור משוכות מאד קשות וזו הסיבה שהרבה חברות נופלות בדרך. זהו מהלך מייגע מאד, ארוך ומתיש. אם בארץ ישנן לא פחות מ30,000 חברות שעוסקות בנדל"ן, הרי שבבורסה ישנן רק 80 חברות כאלו. מתוכן החברה שלי היא החברה השניה שהיא בבעלות חרדית.

  ואין מה לומר, הדרך מורכבת מאד. עד לקבלת ההיתר אנו נדרשים לפרסם תשקיף שכן ישנה חובת דיווח בכל רבעון, כשכל הספרים נסרקים עד לרזולוציות הנמוכות ביותר וזה כולל הכל: מכירה, הפסדים, תביעות, ריווחיות. הכל מדווח אונליין לפי חתכים רבעוניים. ובשביל חברה שכוללת כמה עשרות חברות והמון פרוייקטים, הדבר דורש משאבים בקנה מידה עצום.

  • וכל זאת למה?

   

  • כי אחרי הכל, התועלת עצומה. זה אומר שאנו עוברים לשחק במגרש של הגדולים, כפי שאפשר לראות שכל החברות הגדולות צמחו מהרגע שבו נכנסו לבורסה. ברגע שנכנסים לשם, האפשרויות הן עצומות הן בהיבט הגיוס מהמשקיעים לאחר שכל ההשקעות נעשות בצורה מבוקרת מאד עם 'הכשר' של הרשות לני"ע, ובכלל הדירוג מספק שקט נפשי ובטחונות למשקיעים. מעבר לכך, גם גיוס ההון הופך להיות פשוט וזול יותר כשכל גיוס הוא בסדר גודל של כ-40 מיליון ₪, כך שהוא יאפשר לנו בע"ה להתרחב ולהגיע להיקפים גדולים בהרבה.
  • • הכוונה שלך היא להיסחר בבורסה?
    • לא כרגע. חברות בסדר גודל כמו שלנו נסחרות כבר היום לפי שווי של 350 מיליון ₪, אך במצב השוק הנוכחי אנו לא רואים את עצמנו יוצאים למניות. נמתין עוד כשנה ואז אם נקבל הצעות טובות, ואני מניח שנקבל, נתחיל לשחרר חלקים מהחברה. כרגע אנו עוד לא שם.

     

     

    • לסיום, עצה לשר השיכון הנכנס, הרב גולדקנופף, תוכל לספק?

     

    • בהחלט. אני בטוח שהוא יצליח בגלל הרזומה שלו. הוא אדם חדור מטרה שהוכיח כי הוא משיג את המטרות שהוא מציב, והוא גם דואג להציב סביבו אנשים מוכשרים שבהחלט הייתי נותן להם לנהל עסק. אם רק האוצר לא יתקע לו מקלות בגלגלים הוא יוכל בע"ה להצליח כשהמשימה הראשונה שלו תהיה לשחרר את הפקק האדיר שנוצר בתחום הדיור וזאת באמצעות שיווקים מאסיביים של קרקעות שיופנו דווקא לציבור החרדי כאפליה מתקנת. הציבור הזה לא זכה לפתרונות דיור בעשור האחרון, והגיע הזמן להביא למפנה.