התחזית הפסימית של היזם החרדי

לא ירידה, אלא עליה: חוק המכר שנכנס לתוקפו ביום חמישי האחרון, עשוי להביא להתייקרות מיידית במחירי הדירות מאחר והקבלנים יגלגלו את ההוצאה והסיכון החדש לפתחם של רוכשי הדירות.

"המשמעות של תיקון חוק המכר שאושר לפני פיזור הכנסת בקריאה שלישית, יגרום להתייקרות מיידית בכ-100 אלף שקלים, של דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 באשדוד", כך אומר שלומי בן עזרי מנכ"ל ארגון הקבלנים באשדוד והשפלה. החוק נכנס לתוקף ביום חמישי האחרון (7.7).

גם היזם האשדודי החרדי, יהודה הרציג, סבור שהתיקון לחוק המכר, לפיו  קבלנים יוכלו מעתה להצמיד רק 40% משווי הקרקע למדד תשומות הבנייה בחוזים מול קוני דירות חדשות, לא יביא לכל ירידה במחירי הדירות.

"זו מניפולציה, לא יותר", הוא קובע בשיחה ל'אשדודס' ומבהיר: "אם הממשלה רוצה להוריד מחירים, עליה לאמץ את הנוסחה הפשוטה שעובדת בכל מקום, בכל תחום: הגדלת היצע הקרקעות, והקטנת הרגולוציה.

"כל ההצעות והיוזמות האחרות מהוות בסך הכל מניפולציות שלא די שלא יורידו את מחירי הדירות, אלא אף יביאו להעלאת מחירים כאן ועכשיו".

התיקון, עליו הכריזה הממשלה, מבקש להגביל את מחירי הדירות, אך מנכ"ל ארגון הקבלנים באשדוד סבור שהוא יביא את ההיפך.

"המשמעות היא שבדירת תמ"א 38 באשדוד הנמכרת בכמיליון וחצי שקלים,כ-900 אלף שקלים מעלות הדירה, לא יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה והקבלן לא יוכל לספוג זאת. אומנם בפרויקט של תמ"א 38 הבנייה מתבצעת על קרקע קיימת עליה בנוי הבניין, אבל הקבלן משלם למעשה לבעלי הדירות הישנות, עבור זכויות הבניה הנוספות על הקרקע (זכויות הבניה הם למעשה ערך הקרקע) ובתמורה בונה להם ממ"ד, מרפסת, לובי וחניה... כל הוצאות אלה מתבצעות באמצעות הבניה לדיירים וכעת, הוצאות אלה אינן צמודות למדד", הוא אומר.

בן עזרי מסביר כי "בניית דירות תמ"א אורכת כשנה וחצי עד שנתיים. אותם 900 אלף שאינם צמודים משמשים כאמור לבניית התוספות ל"דירות הישנות" (ממ"ד, מרפסת, חדר, לובי....).

"בניית תוספות אלה יתייקרו בהתאם למדד תשומות הבניה ואם הקבלן לא יקבל את ההצמדה למדד, הוא יאלץ לספוג את ההתייקרויות ומשכך, צפוי הוא להעלות את מחיר הדירה בהתאם לאומדן הצפוי להתיקרויות חומרי הבניה.  במקרים בהם ישנו ליווי בנקאי, סביר אף שהבנק ידרוש את העלאת המחיר.

"ההצמדה עבור ה 60% שאינם מוצמדים למדד התשומות יאלצו את הקבלנים להעלות את מחיר הדירה. להערכתי, ההתייקרות בשנתיים הקרובות נאמדת ב בכ-12 אחוזים -שווה ערך לכ-100 אלף שקלים". 

שלומי בן עזרי מנכ"ל הארגון מוסיף כי אשדוד נחשבת לאחרת הערים המובילות בארץ במספר הפרוקיטים של תמ"א 38, למרות שהרווח של הקבלן הוא "קטן" יחסית. לכן הקבלן ירצה לבטח את עצמו על ידי העלאת מחיר הדירות החדשות בהתאם לזכויות הנוספות על הקרקע שהוא מחוייב לשלם תמורתם באמצעות בניית התוספות לדירות הישנות וללובי הבניין באותם פרויקטים.

היזם החרדי האשדודי, יהודה הרציג, שחברתו 'הרציג נדל"ן' פעילה בעיקר בתחומי ההתחדשות העירונית, נשמע נחרץ עוד יותר.

"אני אומר בבירור כי תיקון 9 לחוק המכר מוכיח שוב כי מלבד עניין פופליסטי זול אין לממשלה הנוכחית שום מטרה להוריד את מחירי הדיור".

לדבריו, "לא לשר האוצר ולא לשר השיכון יש עניין להוריד מחירים. ההיפך הוא הנכון: ככל שהמחירים עולים, ואין זה סוד, כך הנהנים הישירים מכך הם קופת האוצר, מינהל מקרקעי ישראל ומשרד האוצר. מי שרוצה בהורדת מחירי הדיור, וכפועל יוצא בשוק פעיל ולא בשוק שסובל מהאטה וירידה, הם דווקא היזמים והקבלנים שרוצים וודאות כלכלית. משרד האוצר נהנה ממגמה הפוכה של עליות מחירים גם אם פה ושם, בעידן כחלון, הם ניסו ליצור מצג של הורדת מחירים".

"כשהיו מחירים נמוכים יותר", מסביר הרציג, " השוק היה פעיל. כל התנודות האלו של הצמדת חוק מכר לא יביאו להורדת מחירים, אלא ההיפך.  היה ברור לכולם שאם יזם קנה קרקע במחיר מסויים הוא לא יספוג את תיקון חוק המכר, ולכן יזמים העלו מראש את המחירים בין 8 ל-10 אחוז".

אז מה הפתרון המתבקש אם אנו רוצים להוזיל את מחירי הדירות?

הרציג: "יש פתרון אחד שנכון לכל תחום, ובודאי שהוא נכון ומוכח בשוק הדיור: הגדלת ההיצע. לכן יש להגדיל את ההיצע, קרי: שהמינהל ישחרר קרקעות, ולהפחית רגולציה. כל השאר הן מניפולציות. במשרד האוצר, לצערי, מחפשים את המטבע מתחת לפנס ושם מנסים למצוא כביכול פתרון, בעוד שהפתרון ברור מאד".

ולדבריו, פרסום התיקון כעת, רק יגרום לבלגן. "משרד האוצר עשה עוול גדול בכך שפירסם את הדבר בפרט כעת, בתקופת הבחירות, שאז מחירי הנדל"ן תמיד עולים, וזה לא מוסיף ולא תורם. אם לא די בכך, יש לזכור שהקורונה הכניסה את הציבור לאי ודאות ולכן הציבור ישב על הגדר ולא רכש, ולאחר מכן החלה הסתערות המונית על הדירות שהתבטאה בעליית מחירים.

"כעת נודע שוב על התיקון לחוק, והדבר יצור בלגן נוסף שרק יבלגן יותר את השוק. הציבור מעדיף שוק יציב, וזאת משום שרק שוק יציב לאורך זמן מבטיח ירידה במחירים. כל 'פתרונות הקסם' האחרים אותם מפריח האוצר, לא יביאו כל הוזלה, וההיפך".