נדחה הערר שהגישו תושבים ברובע ז': לא יאושרו 'דיוריות' על הגגות

יורדים מהגגות: וועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובנייה דחתה את הערר שהגישו תושבים מקומיים בליווי אגודת ישראל ובהובלת סגן ראש העיר הרב ווינגרטן נגד החלטת תב"ע רובע ז' בניסיון לאשר 'דיוריות' על קומות הגג לרווחת התושבים. וועדת הערר קבעה כי הבקשה אינה חוקית ודינה להיפסל.

הערר הוגש כנגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לאשר תכנית תב"ע רובע ז', שכידוע עניינה תוספת שטחי בניה לדירות קיימות.

התוכנית, שמקודמת מזה יותר מעשור, ואשר החלה עוד בימיהם של ראשי סיעות 'אגודת ישראל' וש"ס, ר' מרדכי ליברמן ור' עמרם כנפו, יחד עם ר' אפרים וובר, וכן ראשי הסיעות בהווה ר' יחיאל וינגרטן ור' אבי אמסלם – מבקשת להגדיל את שטחי הדירות ברובע ז' כך שכל דירה תיהנה מתוספת שטחים של עד 160 מ"ר לבניה.

אך מתברר כי חרף הכוונות הטובות היה זה בבחינת 'תפסת מרובה' וכו', ויוזמה זו נכשלה בוועדת הערר המקומית.

החלטת ועדת המשנה התמקדה בשני נושאים: הוספת זכויות הבנייה על הגגות ובדיוריות לזכויות הבנייה הניתנות מכח התכנית. אך הבקשה, שמאחוריה עמדו בעלי קומות גג ברובע ז', נדחתה מכל וכל. הטיעון: "ההחלטה תעמיק את חוסר השוויון שבשמו העיריה טוענת".

החידוש: משרד השיכון תומך בבקשה
 

תחילתו של הסיפור, כאשר תושבים ברובע ז' הגישו ערר באמצעות המח' המשפטית של עיריית אשדוד ערר רישוי אשר תוקף את החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה באר שבע.

לאחר בקשות התושבים ניאות סגרה"ע הרב יחיאל וינגרטן לסייע לעותרים מתוך מחשבה שניתן יהיה להגדיל עוד יותר את הפיתרון למצוקת הדיור הקטסטרופאלית ברובע ז'. 

הרב ויינגרטן עשה את המירב והמיטב להצלחת הערר. הוא נפגש עם תושבי הרובע אינספור פגישות ואף עם צוות התכנון של המח' לתכנון עיר.

בתום התייעצויות והערכת סיכונים משפטיים רתם הרב ויינגרטן את מיטב הכוחות והמוחות בהגשת הערר לרווחת התושבים, כך שאת הערר הגישה ב"כ הועדה המקומית עו"ד לירון רותם  ממשרד שהוקם ע"י צוות שכיהנו בתפקיד שיפוטי בכיר בועדת ערר במשך שבע שנים.

במסגרת העתירה התמקדו העותרים בשני נושאים מרכזיים: זכויות הבנייה על הגג, וזכויות הבניה של הדיוריות. לעמדת הרב ויינגרטן, כפי שעולה מהערר, מדובר בעניינים העומדים ביסוד הצלחתה של התכנית מבחינה עירונית.

בקשת התובעים היתה לאשר להם לבנות 'דיוריות' על הגג, כלומר יחידות דיור, שבהן יהיה ניתן לשכן את בני המשפחה המגיעים להורים לשבתות, כאשר הם יהנו מאירוח בתנאים משופרים.

אם לא די בכך, הרב ויינגרטן אף הצליח לרתום אל עמדת העירייה את עמדת המומחים ממשרד הבינוי והשיכון שהצטרפו אל הערר.

המשמעות: במשרד הבינוי והשיכון תמכו, בניגוד לכל צפי, בבקשת תושבי רובע ז' להקמת 'דיוריות' על הגגות, זאת על אף שמדובר בהחלטה שצפויות לה השלכות רוחב על כלל ערי ישראל.

הרקע ההיסטורי

את התכנית המבקשת להגדיל את אחוזי הבניה בדירות רובע ז', יזמו עוד בדור הקודם של העסקונה החרדית, כשמי שעמד מאחורי התוכנית היו בנייה ובוניה של אשדוד החרדית: סגני ראש העיר לשעבר ה"ה הרב עמרם כנפו (ש"ס) והרב מרדכי ליברמן (אגו"י) יחד עם מי שכיום מכהן כיו"ר 'אשדוד התורנית', הרב אפריים וובר. דמות נוספת שעמדה אף היא מאחורי התוכנית ופעלה לקידומו ללא לאות, הוא עוזרו של סגרה"ע דאז, הרב משה גשייד.

מאז פרשו ליברמן וכנפו מתפקידיהם בעיריה, ואילו גשייד יצא אף הוא לדרך חדשה כאשר בימים אלוהוא  עובד באגף לליטיגציה מנהלית-תכנון ובנייה, במשרד עורכי דין נשיץ ברנדס אמיר בתל אביב, אצל אלי וילצ'יק – מי שנחשב לעורך דין המוביל בישראל, המתמחה בתחום התכנון והבניה ובתחום המוניציפאלי (רשויות מקומיות). אך התוכנית עצמה המשיכה להתקדם, כאשר מי שמניע אותה הם סגרה"ע בהווה, ווינגרטן ואמסלם.

הדחיה: פגיעה בזכויות עצמן

ברם, על אף שהערר הסתמך על חוות דעת של מומחי העיריה ואפילו של משרד השיכון, וועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובנייה דחתה את הערר.

הוועדה קבעה בהחלטתה, כי מדובר בתכנית מורכבת. היא הצביעה על כך שבשטח התכנית קיימים מבני דירות שאינם אחידים, הצפיפות גדולה, לחלק מהדירות נוספו עם השנים תוספות בניה כאלה ואחרות והשטחים הפתוחים בשכונה מועטים.

לפיכך, טוענת הועדה כי הרחבת הדירות צריכה להיעשות תוך איזון ושמירה על מרחב פתוח – שחיוניותו ברורה בשכונה בה מתגוררים ילדים רבים – מחד גיסא, אך מאידך, יש לאפשר למצות את אפשרויות הבינוי על מנת לספק שטחי מחיה נרחבים הרבה יותר מאלו שקיימים לתושבים כיום.

הועדה הוסיפה, כי קביעתה של התכנית כי ניתן יהיה להרחיב את הדירות עד ל-160 מ"ר היא אפוא קביעה שיש לברך עליה. מדובר בשטח ניכר, נרחב ומכובד שיבטיח תנאי מחיה נאותים.

למרבה ההפתעה, הועדה לא הסתירה את מורת רוחה ומתחה ביקורת רבתית כנגד העירייה ויש לומר 'ירי בתוך הנגמ"ש': הועדה  עמדה על כך בצורה ברורה כי דווקא הוספת זכויות בגג (מעבר ל-160 מ"ר), ומתן זכויות בצורה לא שוויונית, "מנוגדת לבקשת עיריית אשדוד עצמה והיא תעמיק את חוסר השוויון שבשמו היא טוענת". זאת ועוד: "אין לקבל את הטענה כי הכללת זכויות הבניה על הגג בשטח הדירה המקסימלי פוגעת ביתרון הכלכלי של בעלי הדירות העליונות".

כאמור, שטח הדירה נקבע משיקולים תכנוניים ולא משיקולים קנייניים ואין לבעלי דירות הגג זכות קנויה לכך שהפער הכלכלי בינם לבין יתר בעלי הדירות יישמר. מכל מקום בהיבטי השוויון שעליהם שמה עיריית אשדוד עצמה דגש, יש להידרש לתוצר הסופי מבחינת גודל הדירות, ולשוויון באיכות החיים ובמרחב המחיה שהתכנית מבקשת לייצר ולא להידרש לשטח "הנכנס" אל מול השטח "היוצא" ולשמירה על הפער הכלכלי שבין בעלי הדירות.

בסיכומו של עניין, קובעת הוועדה כי שטח של 160 מ"ר יהא השטח המקסימלי של הדירות בתכנית, בין אם יבנו חדרים על הגג בדירות שבקומות העליונות ובין אם יתווספו לדירות "דיוריות".

'דיוריות': קווים לדמותן

ה'דיוריות', כשנדגיש שמדובר במונח חדשני אותו ביקשו לקדם מגישי הערר, כפי שעולה מהוראות התכנית, נועדו למגורים כחלק בלתי נפרד מדירת האם על מנת לשמש לאירוח ארעי ובהתאם לצרכי האוכלוסייה החרדית, המארחת את ילדי המשפחה ובני משפחתם למשך כל השבת.

כמו כן, התכנית מאפשרת הקמת יחידת משנה מסחרית למסחר זעיר עבור בעלי הדירות, זאת בשל מאפייני האוכלוסייה המורגלים בעבודה מהבית.

בדברי ההסבר הודגש למען הסר כל ספק, כי "אין כל כוונה לאפשר הקמתה של יחידה עצמאית ונפרדת". הוי אומר: אם היה מי שחשש שכאשר יוקמו 'דיוריות' על הגג הן יוסבו וישמשו כיחידות להשכרה, הרי שחשש זה אינו קיים מאחר והעיריה תפעיל אכיפה שתמנע זאת.  

שטח הדיורית, כך לפי הבקשה, אמור להיות כלול ב-160 המ"ר של הדירה המורחבת, כאשר ניתן  לבנות את הדיורית בצמידות לדירות שבקומות השנייה ומעלה, בין אם התכנון יאפשר כניסה נפרדת לדיורית ובין אם הכניסה תתבצע דרך הדירה המורחבת עצמה. בבקשה הודגש כי "אין הצדקה להקמת הדיורית במנותק משטח הדירה, שכן ממילא היא לא נועדה למגורי קבע אלא כשטח נוסף לאירוח לסופי שבוע של בני המשפחה".

עם זאת, הקמת הדיוריות בקומת הכניסה גם בעבור הדירות שבקומה השנייה ומעלה, יבוא בהכרח על חשבון השטח הפתוח ויצמצם את המרחב החיצוני הדרוש לרווחת דיירי השכונה.

אך כאמור, בסופו של דבר קבעה וועדת המשנה לעררים כי אכן, הרעיון העומד מאחורי אישור הדיוריות בשכונה זו מבורך, וכי הוא נותן מענה יצירתי לצרכי האוכלוסייה. עם זאת, הוועדה קבעה כי "יש ליישמו בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית באופן שמאזן באופן המיטבי בין צרכי האוכלוסייה בכללותם". ומאחר ונכון לעכשיו "ההחלטה תעמיק את חוסר השוויון שבשמו העיריה טוענת", נדחתה התוכנית וירדה מעל הפרק.

אז האם התוכנית (החדשה) נבלמה או רק ספגה מכה קלה בכנף? בירור שערכנו מעלה כי על החלטת הועדה ניתן להגיש ערעור מינהלי לבג"ץ. סביר להניח שסגן ראש העיר הרב ווינגרטן ששם לו למטרה להקל על מצוקת הדיור ברבעים החרדיים, לא ירפה ובנחישותו הוא ימשיך לחתור לקידום התוכנית על שלל מרכיביה. אם אכן הוא יוגש, נעקוב ונעדכן בהתפתחויות.