משפטנים: ייתכן ואשדוד היא העיר המובילה בישראל תרגילי עוקץ בתחום ההתחדשות העירונית

העוקצים האשדודיים: עו"ד עמנואל יוזוק, ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, אשר מלווה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, מעריך שאשדוד היא אחת מהערים המובילות בישראל, מבחינת אחוזים, אם לא מבחינה כמותית, במספר תרגילי העוקץ בפרויקטים של התחדשות עירונית.

"אין לכך סטטיסטיקה מפורטת, אך כמשרד המלווה עשרות פרויקטים ברחבי הארץ בתחום ההתחדשות העירונית, לא נתקלתי במקוריות ובתעוזה כל כך בולטים, בכל כך הרבה פרויקטים". אומר עו"ד יוזוק. "יחד עם זאת, חשוב לציין, שרוב היזמים הפועלים באשדוד, פועלים בצורה ישרה התואמת את החוק".

אשדוד, העיר השישית בגודלה בישראל, חווה בשנים אחרונות תנופה נדל"נית בהיקפים חסרי תקדים מבחינה ארצית, בדגש על פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 א' (חיזוק והעיבוי מבנה קיים ומיגונו מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים).

לדברי עו"ד יוזוק, המתאר מספר רב של תרגילי עוקץ בהם נתקל בעיר, למרות גודלה, תחום ההתחדשות העירונית באשדוד מתנהל, במקרים רבים, על בסיס היכרות אישית ולא על בסיס מקצועי.

"נתקלתי בלא מעט מקרים בעיר, שבהם עורכי דין, שייצגו את הדיירים, ייצגו גם את היזם באותו הפרויקט" אומר עו"ד יוזוק. לדבריו, הדבר מפר בצורה חריפה את הקוד האתי של לשכת עורכי הדין, ולא בכדי. "האינטרס של הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא למקסם את איכות הבנייה, ואת המרחבים הדירתיים והציבוריים שיעמדו לרשותם בעתיד" מסביר עו"ד יוזוק. "כמו כן, חשוב לדיירים לזכות בביטחונות ראויים, בתקופה שבה הבניינים בהם גרו, נהרסים או משופצים".

מנגד, מסביר, עו"ד יוזוק, האינטרס של היזמים, כמו כל עסק כלכלי, הוא לצמצם כמה שיותר את הוצאותיהם, ולהגדיל כמה שיותר את הכנסתם, שמגיעה אליהם ממכירת הדירות שנוספו לבניין במסגרת הפרויקט, הן כדירות גן, והן כקומות עליונות ופנטהאוז. "על כן, לא יעלה על הדעת שאת שני הצדדים, הדיירים והיזם, ייצג אותו משרד עורכי דין".

לדברי עו"ד יוזוק, אחד מתרגילי העוקץ הנפוצים ביותר, מתחיל בהצעות מאד מפתות של היזם. כך, לדבריו, במכרזים שאותם עורכים הדיירים, נבחרים לעיתים קרובות יזמים שמבטיחים לדיירים הבטחות מנופחות וחסרות כיסוי. לדבריו, במקרים רבים, הדיירים אינם בעלי ידע וניסיון מספיקים, על מנת להבין שההצעות אותן קיבלו אינן ישימות. כמו כן, במקרים רבים, הדיירים לא מקפידים לערוך בדיקת רקע ליזם אותו הם בוחרים, ולדאוג שעורך דין נפרד ייצג את האינטרסים שלהם מול אותו יזם.

"חשוב להדגיש", אומר עו"ד יוזוק "שאחד מעקרונות היסוד של התחדשות עירונית הוא שמהדיירים לא יידרש כל תשלום עבור חידוש דירותיהם, ולמעשה היזם משפץ את דירותיהם, או בונה אותן מחדש, ללא כל תשלום מצדם".

בהתחדשות עירונית, היזם מקבל בתמורה זכויות בנייה לקומות נוספות בבניין, שאת הדירות החדשות שבהן הוא מוכר, כאמור, לרוכשים חדשים, ומכסה בכך את הוצאותיו, תוך שהוא משאיר בידיו רווח, לעיתים רווח משמעותי ביותר.

אך כאמור, בלא מעט פרויקטים, נופלים הדיירים קורבן לתרגילי עוקץ. כך ארע בשני בניינים באשדוד, שהגיעו לטיפול משפטי במשרדו של עו"ד יוזוק. לדבריו, עורכי הדין שייצגו את היזם ואת הדיירים, אפשרו התחלת העבודות בבניינים, ללא הפקדת ערבות מצד היזם, וללא רכישת פוליסת ביטוח, ואם לא די בכך, הם אפשרו את מכירת הדירות החדשות בפרויקט 'על הנייר', ללא קבלת ערבויות מהרוכשים, בניגוד מוחלט לחוק המכר. כספי המקדמה לרכישת הדירות לא הופקדו בחשבון ליווי שמור, ממנו נהוג לשלם את הוצאות הפרויקט. וכך, בשל כל הכשלים הללו, הפרויקט נעצר באיבו, ונמצא כעת בעיכוב משמעותי ביותר. לדברי עו"ד יוזוק, עורכי הדין שהיו אמונים על זכויות הדיירים בפרויקט הזה, ניתקו כל קשר עם הדיירים, המתקשים לאתרם.

"לצערי, גם המשווקים והמתווכים באותו הפרויקט פעלו בניגוד מוחלט לחוק, והכל לצורך התעשרות מהירה על חשבונם של הדיירים" אומר עו"ד יוזוק. למעשה, המכירה של הדירות בניגוד לחוק המכר, גררה את הפרויקט להפסדים כלכליים. קבלני הביצוע לא קיבלו את כספם, והפסיקו את העבודה בבניין, וכעת נאלצים הדיירים להתגורר באתר בנייה שהבנייה בו הופסקה, ולעמוד מול תביעות משפטיות מצד רוכשי הדירות החדשים.

לדברי עו"ד יוזוק, הנזק הכלכלי הכבד ועוגמת הנפש העצומה היו נמנעים מהדיירים, אילו היו זוכים לייצוג משפטי הולם. "מדובר במקרה עגום אחד, מתוך שורה ארוכה של מקרים, שלצערנו, התרחשו באשדוד" אומר עו"ד יוזוק.

לדבריו, תרגילי עוקץ רבים נוספים, מתחילים במכירת פרויקט התחדשות עירונית על ידי היזם שזכה בו – ליזם אחר – לעיתים קרובות יזם כושל, או חסר ניסיון בתחום, ללא כל אישור או ידיעת הדיירים, ובמקרים רבים, תוך דריסת זכויותיהם.

לדברי עו"ד יוזוק, תרגיל שכזה מתאפשר אם היזם שזוכה במכרז פותח חברה בע"מ נפרדת וחדשה, לצורך כל פרויקט ופרויקט שאותו הוא מנהל. לאחר הזכייה, יחפש אותו יזם קורבן בדמות חברה קבלנית אחרת, הצמאה לפרויקטים חדשים, או יחבור לגורמים שונים, שעלולים לסבך את הדיירים בתביעות – כפי שקרה במקרה שהוזכר זה עתה.

לדברי עו"ד יוזוק, בשוק פועלים יזמים סדרתיים שחיים על תרגילי עוקץ שכאלה, ומסתתרים מאחורי שמות סתמיים של חברות, שאיש לא מצליח לזהות מבעוד מועד. לדבריו, יזם עוקצני שכזה עלול לזכות במכרזים רבים, למרות שהצעותיו אינן כדאיות כלכלית. לאחר זכייתו בפרויקט, ישאף אותו יזם למכור את החברה ליזמים אחרים, בעסקת מניות. היזמים החדשים, שרוכשים את כל מניות החברה שמנהלת את הפרויקט, הופכים בפועל לקבלן המבצע ולכתובת לכל בקשות ותלונות הדיירים. כך מגלים לפתע דיירים בבניינים רבים בישראל, שבעל הבית התחלף, אבל אז כבר מאוחר מדי.

לדברי עו"ד יוזוק, על פי רוב פרויקטים שעברו ידיים סובלים מעיכובים מתמשכים בבנייה, ומעיכוב משמעותי במסירת הדירות, עקב חוסר כדאיותם הכלכלית. ברוב המקרים הדיירים לא מודעים להחלפת הבעלים בחברה, או למכירת הזכויות לחברה אחרת, ובוודאי שאינם מודעים לזכותם למנוע זאת. "איך שלא תהפוך את זה, מדובר על מהלך על גבם של הדיירים." אומר עו"ד יוזוק. "אף דייר לא היה חותם מול קבלן שאין לו כל כוונה לבצע את הפרויקט, והולך, יום לאחר זכייתו במכרז, לסחר בחתימות הדיירים, ולהעבירן לחברות קבלניות אחרות בשוק".

לדברי עו"ד יוזוק, לעיתים אותם יזמים חליפיים נוטים לעגל פינות, ולפגוע בצורה משמעותית באיכויות הבנייה של הפרויקט – משום שהוא גרעוני עבורם. לדבריו, מסיבה זו, נוטים פרויקטים שעברו ידיים, להיבנות בסטנדרטים נמוכים ביותר, ובניגוד מוחלט לתוכניות שעליהן הוסכם מראש בין הצדדים.

"תרגילי עוקץ שכאלה היו נמנעים, אילו עורכי הדין המלווים את הפרויקט לא היו מייצגים גם את היזמים וגם את הדיירים". מדגיש עו"ד יוזוק. לדבריו, הסכם משפטי המונע מהיזם להחליף ידיים, או מחייב אותו לקבל את הסכמת הדיירים למהלך שכזה, וכן פיקוח הדוק של עורך דין שמייצג אך ורק את הדיירים - היו וודאי מונעים את רוב התרגילים מהסוג הזה, אם לא את כולם.

לדברי עו"ד יוזוק, המקרה הראשון באשדוד שעבר לטיפולו המשפטי של משרדו, הסתיים בהצלחה משפטית. מדובר ביזם שזכה במכרז הדיירים ברחוב דוב גור 33 בעיר, אך לא התכוון כלל לבצע את הפרויקט. היזם הבטיח לדיירים הרים וגבעות, אך חזר בו מהבטחותיו, והדיירים מצאו את עצמם בפני שוקת שבורה. לאחר העברת המקרה לטיפולו של משרד עוה"ד יוזוק-מלכין, הוגשה תביעה נגד היזם, תביעה שהצליחה לסלק את ידו של היזם הכושל מהפרויקט, כשמשרד עורכי הדין ממשיך לייצג את הדיירים מול היזם החדש שנבחר ואשר ביצע פרויקט לתפארת. לדברי עו"ד יוזוק, משרדו מלווה ברחוב גור באשדוד דיירים מארבעה בניינים נוספים העוברים בימים אלה פרויקטים דומים של תמ"א  38.

איך להימנע מליפול בתרגילי עוקץ בתחום ההתחדשות העירונית?

תחום ההתחדשות העירונית טומן בחובו פוטנציאל רב הן לדיירים והן ליזמים, אך עם זאת יש בו גם לא מעט סיכונים. לדברי עו"ד יוזוק, מומלץ לדיירים בפרויקטים שכאלה, להישאר עם היד על הדופק לאורך כל תקופת הפרויקט, החל מבחירת היזם, דרך הבנייה, ועד למסירת הדירות.

לדבריו, בכדי לא ליפול למלכודות ולתרגילי עוקץ שונים ומשונים, חשוב למנות נציגות מגוונת מטעם הדיירים, ולא להסתמך על דייר בודד או שניים. כמו כן, מומלץ לפקח על נציגות הדיירים, וכמובן לשכור, על בסיס מקצועי בלבד, את שירותיו של משרד עורכי דין שיש לו ניסיון ומוניטין בתחום ההתחדשות העירונית.

לדברי עו"ד יוזוק, מומלץ לקבוע עם עורך הדין דרכי התקשרות קבועות, שבאמצעותן ניתן לעקוב אחר התקדמות הפרויקט ולפקח על דרך טיפולו. מומלץ לדיירים לא להתבייש ולבקש עדכונים תקופתיים מעורך הדין ומהיזם, והכי חשוב – לא להיכנס לפרויקט ללא ליווי בנקאי, ללא ערבויות מתאימות, ללא פוליסת ביטוח וללא פיקוח הנדסי מטעם הדיירים.

אשדוד כעיר מובילה בהתחדשות עירונית

"חרף תרגילי העוקץ, רוב הפרויקטים בעיר מתנהלים בצורה תקינה וחוקית", מדגיש עו"ד יוזוק. לדבריו, עיריית אשדוד ומנהלת ההתחדשות העירונית, מובילים מדיניות ברורה, שבמסגרתה הן מעניקות רוח גבית לפרויקטים של התחדשות עירונית, שכן מעבר להיותם נדרשים מההיבט הביטחוני והבטיחותי, מדובר במיזמים מחוללי שינוי כלכלי וחברתי: מתחמים שלמים מתחדשים ללא היכר, איכות חייהם של התושבים משתפרת לאין שיעור, ערך נכסיהם עולה, ואוכלוסייה צעירה, מהעיר ומחוצה לה, נוהרת לשכונות המתחדשות.

משרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, המלווה בימים אלה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. באשדוד פועל המשרד בשני מישורים: האחד – ליווי דיירים ויזמים בפרויקטים בשלבים שונים, והשני – ייצוג הצדדים בתביעות בתחום, שחלקן קשורות להפרות הסכמים מצד דיירים, או לרשלנות של בעלי מקצוע שונים, שגרמו לפרויקטים לקרוס כלכלית והסבה נזק עצום לדיירים.

בשנה האחרונה מתרכז משרד יוזוק-מלכין בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי ברובע ב' באשדוד, וכן בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (הריסה מהיסוד של הבניין והקמת בניין חדש תחתיו), כשהאחרון בהם, ברחוב ההגנה 28-26 באשדוד, נחתם בדצמבר האחרון.

כמו כן, בפרויקט אחר באשדוד, ברחוב חטיבת גולני 3, בו ליווה משרד יוזוק-מלכין את היזם, התקבל לאחרונה היתר למסירת הדירות (טופס 4) והדירות אוכלסו. המשרד גם מלווה פרויקט ברחוב חטיבת גולני 9, בו נדרש שינוי נקודתי של התב"ע (תכנון בינוי עיר). בנוסף, בימים אלה מנהל המשרד שורה של משאים ומתנים מטעם דיירים במתחמי פינוי בינוי נוספים בעיר.

מדוע עד היום לא בוצעו כמעט באשדוד פרויקטים של תמ"א 38/2?

לדברי עו"ד יוזוק, להבדיל מפרויקט של פינוי-בינוי, שבמסגרתו נהרסים כמה בניינים במתחם אחד ענק ובמקומם נבנים בחדשים, תמ"א 38/2 הוא פרויקט הריסה ובנייה של בניין נקודתי, שכדאיותו הכלכלית פחותה. לכן, עד כה פרויקטים מסוג זה היו בעיקר נחלתם של אזורי יוקרה בתל אביב וברמת גן. לאחרונה חל שינוי במגמה זו, ועל כן יותר ויותר פרויקטים מסוג זה יוצאים אל הפועל בערים נוספות.

לדברי עו"ד יוזוק, אחת הסיבות לכך היא תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה (המכונה 'חלופת שקד'), שעבר ביוני האחרון בקריאה שנייה ושלישית בכנסת. התיקון לחוק, מסביר עו"ד יוזוק, צפוי לקצר את משך הזמן להוצאת היתר בנייה, ולצמצם את הנזק שנגרם ליזמים כתוצאה מהגשת עררים שונים לוועדה המקומית והמחוזית. בנוסף, לדבריו, גם הרשויות הפנימו את החשיבות שבפרויקטים של הריסה ובנייה קטנים יותר.